El primer mes sin cobrar se pasa con cierta calma. El segundo genera inquietud. A partir del tercero, la situación se convierte en un problema real que afecta a la economía familiar del propietario y que, si no se gestiona bien desde el principio, puede prolongarse durante meses con consecuencias económicas muy serias.
El impago del alquiler es una de las situaciones más frecuentes y más angustiantes a las que se enfrenta un propietario. Y también una de las que más errores genera por actuar sin información: presionar al inquilino de formas que pueden volverse en contra, cortar suministros, cambiar cerraduras o simplemente esperar sin hacer nada son respuestas comprensibles pero que casi siempre complican el proceso.
En Ferro&Novio Abogados somos un despacho de abogados con más de 30 años de experiencia en los que llevamos asesorando a propietarios en situaciones de impago y procedimientos de desahucio. A continuación explicamos qué opciones tienes, en qué orden conviene activarlas y qué errores debes evitar desde el primer momento.
Lo que nunca debes hacer como propietario
Antes de hablar de lo que puedes hacer, conviene dejar claro lo que no puedes hacer, porque son errores frecuentes que pueden convertirte de víctima en infractor.
Está expresamente prohibido cortar los suministros de agua, luz o gas para presionar al inquilino a marcharse. También lo está cambiar la cerradura o acceder al inmueble sin su consentimiento, retirar sus pertenencias o ejercer cualquier tipo de presión física o verbal que pueda interpretarse como coacciones. Aunque el propietario tiene razón en el fondo, estas actuaciones constituyen delitos que pueden derivar en una denuncia contra él y complicar enormemente el procedimiento posterior.
El único camino legal para recuperar la vivienda ante un impago es el procedimiento judicial de desahucio. No es el más rápido, pero es el único que ofrece garantías reales y el único que termina con un lanzamiento forzoso si el inquilino no abandona voluntariamente el inmueble.
Reclamación extrajudicial: el primer paso
Antes de acudir al juzgado, siempre conviene intentar una reclamación extrajudicial fehaciente: un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido en el que se reclama el importe adeudado y se advierte de las consecuencias legales del impago continuado.
Este paso tiene varias utilidades. En primer lugar, deja constancia documental de que el propietario ha reclamado y el inquilino no ha respondido, lo que refuerza la posición en el procedimiento judicial posterior. En segundo lugar, en algunos casos mueve al inquilino a ponerse al corriente de pago o a negociar una salida, evitando el litigio. Y en tercero, interrumpe eventuales plazos de prescripción que pudieran afectar a la reclamación de las rentas adeudadas.
Si el inquilino no responde o no paga en un plazo razonable, el siguiente paso es la demanda judicial.
El procedimiento de desahucio por impago
El juicio de desahucio por falta de pago es el procedimiento específico que la Ley de Enjuiciamiento Civil pone a disposición del arrendador para recuperar la posesión del inmueble y reclamar las rentas adeudadas. Es un procedimiento relativamente ágil comparado con otros procesos civiles, aunque sus plazos reales dependen de la carga de trabajo del juzgado competente.
Tras la presentación de la demanda, el juzgado notifica al inquilino y le da un plazo para que pague, se oponga o abandone el inmueble. Si el inquilino paga la deuda en ese plazo, el procedimiento se suspende, aunque esta posibilidad solo puede ejercerse una vez: si hay un segundo impago y una segunda demanda, ya no puede enervarse. Si el inquilino no hace nada, se dicta directamente decreto de desahucio y se fija fecha de lanzamiento. Si el inquilino se opone, el procedimiento continúa con una vista oral en la que cada parte expone sus argumentos.
La reclamación de rentas: recuperar lo que se debe
El desahucio permite recuperar el inmueble, pero no garantiza automáticamente el cobro de las rentas adeudadas. Para eso existe la posibilidad de acumular a la demanda de desahucio la reclamación de cantidad: las mensualidades impagadas, los recargos pactados en el contrato y, en su caso, los daños causados al inmueble.
Si el inquilino no paga voluntariamente la cantidad reconocida en sentencia, el propietario puede iniciar la ejecución forzosa: embargo de cuentas bancarias, salarios o bienes del deudor. La posibilidad real de cobrar depende de la solvencia del inquilino, lo que en algunos casos hace que el procedimiento sea un éxito judicial pero un fracaso económico. Es uno de los factores que conviene valorar desde el inicio con un abogado.
El seguro de impago de alquiler: una reflexión para el futuro
Una vez resuelto el conflicto, muchos propietarios se preguntan cómo evitar que vuelva a ocurrir. Una de las herramientas más eficaces es el seguro de impago de alquiler, que cubre las mensualidades adeudadas desde el primer impago y, en muchas modalidades, también los gastos del procedimiento judicial y los daños al inmueble.
Contratar este seguro antes de firmar el contrato de arrendamiento es una de las medidas preventivas más eficaces para un propietario que quiere alquilar con garantías.
Actúa a tiempo: contacta con un despacho de abogado para recuperar tu vivienda
Un procedimiento de desahucio mal llevado puede prolongarse innecesariamente, generar costes adicionales o dejar al propietario en una posición más débil de la que le corresponde. Actuar con rapidez, documentar correctamente el impago y elegir la estrategia adecuada desde el primer momento marca la diferencia.
En Ferro&Novio Abogados somos un despacho de abogados en Santiago de Compostela con experiencia en procedimientos de desahucio y reclamación de rentas. Analizamos tu contrato, valoramos las opciones disponibles y te acompañamos en cada fase del proceso. Ponte en contacto con nuestro despacho de abogados y cuéntanos tu situación cuanto antes: en estos procedimientos, el tiempo siempre juega en contra del propietario.
