La importancia de verificar la edificabilidad de un terreno antes de comprar
Comprar un terreno en Galicia para construir la casa de tus sueños es un proyecto ilusionante que representa una de las mayores inversiones en la vida de una persona. Sin embargo, esta ilusión puede convertirse rápidamente en una pesadilla financiera y legal si no se toman las precauciones adecuadas. La compleja normativa urbanística gallega hace que no todos los terrenos, por muy atractivos que parezcan, sean aptos para la construcción. Antes de firmar cualquier contrato o desembolsar un solo euro, es fundamental realizar una investigación exhaustiva para confirmar si se podrá obtener el anhelado permiso de construcción. Ignorar este paso previo puede llevar a la adquisición de una parcela en la que jamás podrás edificar, quedando tu inversión completamente bloqueada.
La legislación urbanística en nuestra comunidad autónoma es un entramado de normativas estatales, autonómicas (Lei do Solo de Galicia) y, sobre todo, municipales. Cada ayuntamiento (o concello) tiene su propio Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), un documento que zonifica todo el término municipal y establece qué se puede hacer en cada tipo de suelo. Por ello, lo que es válido en un municipio puede no serlo en el de al lado. Esta variabilidad exige un análisis detallado y específico para cada finca, un proceso que a menudo requiere la guía de un experto para no pasar por alto ningún detalle crucial.
Primeros pasos para conocer la situación urbanística de una finca
Para iniciar la verificación y saber si un terreno es edificable, existen dos documentos clave que debes consultar en el ayuntamiento correspondiente. Estos te darán la información oficial y vinculante sobre la parcela.
El Certificado de Aprovechamiento Urbanístico
Este es, sin duda, el documento más importante y el primer paso que deberías dar. El Certificado de Aprovechamiento Urbanístico es un informe emitido por el propio ayuntamiento que detalla la situación legal de una parcela concreta. Solicitarlo es la forma más segura de obtener información veraz. Este certificado te indicará:
- La clasificación del suelo: Si es urbano, de núcleo rural o rústico.
- La calificación: El uso permitido para esa parcela (residencial unifamiliar, industrial, etc.).
- Las condiciones de edificabilidad: La superficie máxima que se puede construir, la altura permitida, el porcentaje de ocupación de la parcela y los retranqueos (distancias a linderos y viales).
- Posibles afecciones: Si el terreno está afectado por alguna protección especial (patrimonio cultural, costas, infraestructuras, etc.).
Este documento te proporcionará una radiografía completa y te permitirá valorar si el proyecto que tienes en mente es compatible con la normativa. Es la base sobre la que se fundamentará la viabilidad para conseguir la licencia de edificación.
El Plan General de Ordenación Municipal (PGOM)
El PGOM es la norma principal que rige el urbanismo en un municipio. Aunque el certificado urbanístico resume la información, consultar el plan general (sus planos y su normativa escrita) puede ofrecer un contexto más amplio. Permite entender no solo tu parcela, sino también el entorno y los desarrollos futuros previstos para la zona. La mayoría de los ayuntamientos tienen sus PGOM disponibles para consulta pública en sus sedes o en sus páginas web.
Entendiendo la clasificación del suelo en Galicia
La clasificación del suelo es el factor que determina, en gran medida, si se puede construir y bajo qué condiciones. En Galicia, a grandes rasgos, el suelo se divide en tres categorías principales.
Suelo Urbano
Es el terreno que forma parte de la trama urbana consolidada de una ciudad o pueblo. Por lo general, cuenta con todos los servicios básicos: acceso rodado, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro eléctrico. Construir aquí suele ser el proceso más sencillo, aunque hay que distinguir entre suelo urbano consolidado (listo para solicitar licencia) y no consolidado (que puede requerir la ejecución de obras de urbanización previas).
Suelo de Núcleo Rural
Esta es una categoría muy característica de Galicia, que protege la estructura tradicional de las aldeas. Dentro de esta clasificación, existen diferentes tipos (común, histórico-tradicional, complejo), y cada uno tiene sus propias reglas. La edificabilidad en núcleo rural suele estar permitida, pero con condiciones muy estrictas para preservar la tipología y la estética del entorno, como el uso de ciertos materiales, la altura de las edificaciones o la forma de las cubiertas. Aquí, obtener la licencia de obra depende de un encaje perfecto con una normativa muy proteccionista.
Suelo Rústico
También conocido como suelo no urbanizable, es la categoría más restrictiva. La regla general es que en suelo rústico está prohibida la construcción de nuevas viviendas. La compra de este tipo de suelo es la causa más común de problemas para los inversores no informados. Existen excepciones muy tasadas, como la construcción de edificaciones vinculadas a explotaciones agropecuarias o forestales, o la rehabilitación de edificaciones tradicionales existentes que estén catalogadas. Intentar obtener una autorización para construir una vivienda nueva en suelo rústico es, en el 99% de los casos, una misión imposible.
Otros factores que impiden obtener un permiso para edificar
Incluso si un terreno tiene una clasificación favorable, existen otras limitaciones que pueden frustrar tu proyecto. Son las llamadas «afecciones sectoriales», normativas de ámbito superior que prevalecen sobre el planeamiento municipal.
- Afección de Costas: Si el terreno está cerca del mar, la Ley de Costas establece servidumbres de protección que restringen o prohíben la construcción.
- Afección de Aguas: La proximidad a ríos o arroyos implica respetar las zonas de policía y servidumbre marcadas por la Confederación Hidrográfica, donde la construcción está muy limitada.
- Afección de Patrimonio Cultural: La cercanía a elementos protegidos como un castro, un pazo, un hórreo catalogado o el propio Camino de Santiago impone severas restricciones.
- Afección de Infraestructuras: Carreteras, líneas eléctricas de alta tensión, gasoductos o vías de tren también tienen sus propias zonas de protección donde no se puede edificar.
Además, es vital comprobar la disponibilidad real de servicios. Una parcela puede ser legalmente edificable, pero si no tiene acceso a la red de saneamiento o abastecimiento de agua, el ayuntamiento no concederá la licencia de primera ocupación hasta que se solucionen estas carencias, cuyo coste puede ser astronómico.
El papel fundamental de un abogado especialista en urbanismo
Interpretar un PGOM, entender las implicaciones de una afección sectorial y navegar por la burocracia administrativa no es una tarea sencilla. La terminología es técnica y un error de interpretación puede costar muy caro. Por este motivo, antes de realizar una inversión tan importante, es altamente recomendable contar con el asesoramiento de un profesional.
Un abogado de urbanismo es el experto que puede realizar esta auditoría legal por ti. Su trabajo consiste en analizar toda la documentación, visitar el ayuntamiento, hablar con los técnicos municipales si es necesario y emitir un informe claro y comprensible sobre la viabilidad real del proyecto. Este profesional actúa como tu escudo protector, identificando riesgos ocultos que un comprador inexperto pasaría por alto. Contratar a un abogado para construcción no es un gasto, sino la mejor inversión en seguridad y tranquilidad.
En nuestro despacho, Ferro&Novio Abogados, llevamos más de 30 años ayudando a clientes de Bertamiráns, Santiago de Compostela y toda la comarca a tomar decisiones informadas. Conocemos en profundidad los planes urbanísticos de la zona y hemos visto innumerables casos, lo que nos permite anticipar problemas y ofrecer soluciones prácticas. Nuestra filosofía se basa en el trato cercano y en explicar las cosas de manera sencilla, para que entiendas perfectamente la situación de tu futuro terreno. Si está pensando en comprar un terreno en esta zona, contar con un abogado inmobiliario en Bertamiráns es el primer paso para una inversión segura.
Conclusión: una inversión segura empieza con una buena información
La clave para evitar problemas a la hora de construir en Galicia es la prudencia y la verificación. No te fíes únicamente de la palabra del vendedor o de la apariencia de la finca. La única verdad es la que consta en los documentos oficiales del ayuntamiento. El proceso puede parecer tedioso, pero es absolutamente necesario para garantizar que tu proyecto de vida no termine en un callejón sin salida legal.
Recuerda los pasos fundamentales: solicita siempre el Certificado de Aprovechamiento Urbanístico, analiza la clasificación del suelo y ten en cuenta las posibles afecciones. Y lo más importante: ante la más mínima duda, busca asesoramiento profesional. Cada caso es un mundo y solo un estudio pormenorizado por parte de un experto puede ofrecerte la certeza que necesitas para dar el paso con total confianza y seguridad jurídica.
