El derecho urbanístico
El entramado de normativas que regula el uso del suelo, la edificación y la planificación de las ciudades es uno de los campos más complejos del ordenamiento jurídico. El derecho urbanístico afecta directamente a propietarios de inmuebles, promotores, constructores y a cualquier ciudadano que interactúe con el territorio. Enfrentarse a una sanción por una obra ilegal, a un expediente de demolición o a un proceso de expropiación forzosa sin el debido asesoramiento puede tener consecuencias económicas devastadoras. Es en este escenario donde la figura de un abogado de urbanismo se convierte en un aliado indispensable para proteger sus derechos e intereses.
En Ferro&Novio Abogados, con más de tres décadas de experiencia en Bertamiráns y Santiago de Compostela, comprendemos la angustia que generan estos procedimientos. Nuestro enfoque se basa en ofrecer un asesoramiento cercano y comprensible, traduciendo la jerga legal a un lenguaje claro para que siempre sepa en qué punto se encuentra su caso y cuáles son sus opciones reales.
¿Qué es exactamente el derecho urbanístico y por qué le afecta?
El derecho urbanístico es la rama del derecho administrativo que establece las reglas del juego sobre cómo se puede utilizar el suelo. Define qué se puede construir, dónde, con qué altura, qué usos se permiten (residencial, comercial, industrial) y qué obligaciones tienen los propietarios. Su objetivo es garantizar un desarrollo ordenado y sostenible de las ciudades y el territorio, protegiendo el interés general. Sin embargo, esta regulación impone importantes limitaciones al derecho de propiedad.
Un abogado urbanístico es el profesional que domina esta compleja red de leyes estatales, normativas autonómicas y, fundamentalmente, el planeamiento municipal (Plan General de Ordenación Municipal – PGOM). Este conocimiento es crucial, ya que un pequeño detalle en la normativa local puede determinar la viabilidad de un proyecto o la legalidad de una construcción existente. Ignorar estas regulaciones, incluso por desconocimiento, no exime de responsabilidad, y las administraciones públicas tienen la potestad de imponer severas sanciones.
Funciones clave de un abogado especializado en urbanismo
La labor de un jurista experto en esta materia va mucho más allá de la simple defensa en un juicio. Su intervención puede ser preventiva, gestora y defensora, adaptándose a cada fase del problema.
Asesoramiento preventivo en proyectos y transacciones
La mejor forma de evitar un problema urbanístico es anticiparse a él. Antes de comprar un terreno, iniciar una promoción inmobiliaria o incluso realizar una reforma en su vivienda, consultar a un abogado especializado en urbanismo es una inversión en tranquilidad. Este profesional puede realizar una auditoría legal (due diligence) para verificar la calificación del suelo, los usos permitidos, las posibles cargas o afecciones y la viabilidad de su proyecto, evitando sorpresas desagradables en el futuro.
Defensa ante sanciones y órdenes de demolición
Recibir una notificación del ayuntamiento informando de la apertura de un expediente sancionador o de una orden de restablecimiento de la legalidad (que puede incluir la demolición de lo construido) es una situación alarmante. Un abogado urbanista analizará minuciosamente el expediente, comprobará si se han respetado todos los plazos y garantías procesales, y formulará las alegaciones y recursos pertinentes. Su objetivo será, en primer lugar, intentar anular el procedimiento y, si no es posible, minimizar las consecuencias, ya sea reduciendo la cuantía de la multa o buscando vías para legalizar la construcción.
Representación en procesos de expropiación forzosa
Cuando la administración necesita su terreno para una obra pública (una carretera, un parque, un colegio), puede iniciar un procedimiento de expropiación forzosa. Esto significa que le privarán de su propiedad a cambio de una indemnización. Aunque no pueda oponerse a la expropiación en sí misma, tiene derecho a recibir un «justiprecio». La administración suele ofrecer valoraciones a la baja. El papel del abogado es fundamental para negociar y, si es necesario, acudir a los tribunales para luchar por una compensación justa que refleje el valor real de su propiedad.
Sanciones urbanísticas: cuando un error puede costar muy caro
Las infracciones urbanísticas se clasifican generalmente en leves, graves y muy graves, y las sanciones pueden ir desde multas económicas considerables hasta la obligación de demoler lo construido a costa del infractor. Construir sin licencia, exceder la edificabilidad permitida, realizar obras que no se ajustan al proyecto aprobado o cambiar el uso de un inmueble sin autorización son algunos de los supuestos más comunes.
El procedimiento sancionador es un camino lleno de plazos estrictos y formalidades legales. Dejar pasar un plazo para presentar alegaciones puede suponer la pérdida de una oportunidad crucial para su defensa. Por ello, desde el mismo momento en que recibe la primera comunicación oficial, es vital contactar con un profesional que conozca el funcionamiento de la administración local y la jurisprudencia aplicable. En nuestra firma, hemos gestionado numerosos casos en el área de Santiago de Compostela, lo que nos proporciona un conocimiento profundo de los criterios y prácticas de los ayuntamientos de la zona.
La expropiación forzosa: defendiendo el justiprecio de su propiedad
La expropiación forzosa es una de las manifestaciones más potentes del poder de la administración sobre la propiedad privada. Se fundamenta en la «causa de utilidad pública o interés social», pero esto no da carta blanca a la administración para pagar lo que considere oportuno. El concepto clave aquí es el «justiprecio», que debe compensar al propietario por la totalidad de los perjuicios que la pérdida del bien le ocasiona.
El proceso comienza con el anuncio del proyecto y la relación de bienes y derechos afectados. Posteriormente, la administración presenta una «Hoja de Aprecio» con su valoración. Es en este punto donde la intervención de un abogado de urbanismo, a menudo en colaboración con un perito tasador, es crucial. Se debe presentar una contraoferta fundamentada, rebatiendo la valoración de la administración con argumentos técnicos y legales sólidos. Si no se llega a un acuerdo, el caso pasa al Jurado de Expropiación y, en última instancia, a los tribunales de lo contencioso-administrativo. Defender activamente su derecho a un justiprecio justo puede suponer una diferencia de miles de euros en la indemnización final.
La importancia de un asesoramiento cercano y personalizado
Los problemas urbanísticos no son meros expedientes; afectan a su hogar, a su patrimonio y a su futuro. Entendemos la carga emocional y la incertidumbre que conllevan. Por eso, en Ferro&Novio Abogados, priorizamos un trato directo y humano. Nos sentamos con usted, escuchamos su caso y le explicamos sus opciones con claridad, sin tecnicismos innecesarios. Creemos que un cliente bien informado es un cliente con poder para tomar las mejores decisiones.
Nuestra estructura como despacho pequeño nos permite ofrecer esa dedicación que los casos complejos requieren. Aunque nuestra especialidad principal es el planeamiento territorial y la defensa en estos procedimientos, somos conscientes de que los problemas legales de una persona o una familia a menudo se entrelazan. Para ofrecer un servicio más completo, también contamos con una excelente abogado de urbanismo en Bertamiráns, garantizando una cobertura integral para las necesidades de nuestros clientes.
¿Cuándo debería contactar con un abogado de urbanismo?
No espere a que el problema sea inmanejable. La prevención y la actuación temprana son sus mejores herramientas. Debería buscar el consejo de un experto en las siguientes situaciones:
- Antes de comprar un terreno o una propiedad: Para verificar su situación urbanística y evitar cargas ocultas.
- Antes de iniciar cualquier tipo de obra o reforma: Para asegurarse de que cuenta con las licencias y permisos necesarios y que el proyecto se ajusta a la normativa.
- Al recibir cualquier tipo de notificación del ayuntamiento: Ya sea una solicitud de información, una providencia de alcaldía o la notificación de un expediente sancionador.
- Si su propiedad está afectada por un plan urbanístico o un proyecto de obra pública: Para conocer sus derechos y las posibles vías de actuación.
- Si desea legalizar una construcción o una obra realizada sin licencia en el pasado: Un profesional puede guiarle a través del complejo proceso de regularización.
En definitiva, navegar por el derecho urbanístico sin un guía experto es un riesgo innecesario. Las consecuencias de una mala decisión o de la inacción pueden ser graves y duraderas. Un abogado de urbanismo no es un gasto, sino una inversión en la protección de su patrimonio y en su tranquilidad. Con más de 30 años defendiendo los intereses de nuestros vecinos de Bertamiráns, Ames y Santiago de Compostela, en Ferro&Novio Abogados ponemos a su disposición nuestra experiencia y compromiso para encontrar la mejor solución a su problema. Cada caso es único y merece un estudio detallado, por lo que siempre recomendamos acudir a un profesional para obtener un asesoramiento adaptado a sus circunstancias específicas.
