Poner una habitación o una vivienda en Airbnb parece sencillo: creas un perfil, subes fotos y empiezas a recibir reservas. Lo que muchos propietarios no saben es que detrás de esa aparente simplicidad existe una regulación específica que en Galicia es especialmente estricta, y que incumplirla puede derivar en sanciones económicas muy significativas.
El alquiler turístico no es lo mismo que el alquiler tradicional de vivienda. Tiene su propia normativa, sus propios requisitos administrativos y sus propias obligaciones fiscales. Operar sin cumplirlos no solo expone al propietario a multas: también puede suponer la retirada del anuncio por parte de la plataforma o problemas con la comunidad de propietarios del edificio.
En Ferro&Novio Abogados somos un despacho de abogados en Santiago de Compostela donde asesoramos a propietarios que quieren regularizar su situación o que han recibido una inspección o sanción relacionada con el alquiler turístico. A continuación explicamos qué exige la ley en Galicia antes de publicar ese primer anuncio.
Qué es una vivienda de uso turístico en Galicia: definición y marco legal
La normativa gallega define las viviendas de uso turístico como aquellas que se ceden a terceros de forma reiterada y a cambio de precio, por periodos cortos de tiempo y con fines turísticos. Esta definición incluye tanto la cesión de la vivienda completa como la de habitaciones independientes dentro de ella.
El marco normativo específico en Galicia es el Decreto 12/2017, de 26 de enero, que regula el alojamiento turístico en la comunidad y establece los requisitos que deben cumplir las viviendas de uso turístico para poder operar legalmente. Este decreto fue modificado posteriormente para adaptarse a la evolución del mercado, por lo que conviene verificar siempre la versión vigente antes de iniciar cualquier trámite.
Registro obligatorio en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas
El primer requisito imprescindible es la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Galicia, dependiente de la Agencia Turismo de Galicia. Sin este registro, la vivienda no puede ofertarse legalmente en ninguna plataforma, incluyendo Airbnb, Booking o cualquier otra.
El número de registro obtenido tras la inscripción debe figurar de forma visible en todos los anuncios publicados en plataformas digitales. Las propias plataformas están obligadas a verificar que los anuncios incluyen este número, y en muchos casos lo exigen antes de publicar el alojamiento.
El procedimiento de inscripción se realiza mediante una declaración responsable ante la administración turística gallega, en la que el propietario manifiesta que la vivienda cumple todos los requisitos exigidos. A diferencia de otros trámites, no es necesario esperar una resolución expresa: el registro es inmediato tras la declaración, aunque la administración puede realizar inspecciones posteriores para verificar el cumplimiento real.
Requisitos técnicos de la vivienda de alquiler en Galicia
Además del registro administrativo, la vivienda debe cumplir una serie de requisitos técnicos mínimos que la normativa establece para garantizar la seguridad y comodidad de los huéspedes.
Entre los más relevantes se encuentran disponer de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación en vigor, contar con ventilación e iluminación natural en las habitaciones destinadas a dormir, disponer de aire acondicionado o calefacción según la época del año, tener extintor y botiquín de primeros auxilios accesibles, y contar con un manual de uso de la vivienda en varios idiomas que incluya normas de convivencia y números de emergencia.
La vivienda debe estar completamente amueblada y equipada para el uso inmediato, con menaje de cocina, ropa de cama y baño suficiente para la capacidad máxima declarada. Esta capacidad máxima es la que figura en el registro y no puede superarse en ningún caso.
El papel de la comunidad de propietarios
Uno de los aspectos que más conflictos genera es la relación con la comunidad de propietarios del edificio. Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en 2019, las comunidades tienen la posibilidad de prohibir o limitar el alquiler turístico en el edificio mediante acuerdo adoptado por las tres quintas partes de los propietarios.
Si la comunidad ha adoptado ese acuerdo y el propietario continúa alquilando de forma turística, puede enfrentarse a acciones legales por parte de la comunidad, además de las sanciones administrativas. Antes de iniciar cualquier actividad de alquiler turístico en un piso, es imprescindible revisar los estatutos de la comunidad y verificar si existe algún acuerdo al respecto.
Sanciones por alquiler turístico ilegal: hasta 300.000 euros de multa
Las infracciones de la normativa turística gallega se clasifican en leves, graves y muy graves, con sanciones que oscilan entre los 300 y los 300.000 euros según la gravedad del incumplimiento. Entre las infracciones más frecuentes se encuentran operar sin registro, superar la capacidad máxima declarada, no exhibir el número de registro en los anuncios o no cumplir los requisitos técnicos mínimos.
La administración turística gallega realiza inspecciones tanto a partir de denuncias como de forma proactiva, rastreando los anuncios publicados en plataformas digitales. Creer que una vivienda sin registrar pasa desapercibida es un error frecuente que tiene consecuencias reales.
Consulta con nuestro despacho de abogados antes de publicar tu anuncio
Regularizar una vivienda turística en Galicia requiere conocer la normativa autonómica, la regulación de la comunidad de propietarios, las obligaciones fiscales y los requisitos técnicos específicos. No es un trámite que convenga improvisar, especialmente en municipios como Santiago de Compostela, donde la presión turística ha llevado a regulaciones locales adicionales que limitan o condicionan el alquiler turístico en determinadas zonas.
En Ferro&Novio Abogados te ayudamos a verificar si tu vivienda cumple los requisitos, a tramitar el registro correctamente y a defenderte ante cualquier expediente sancionador.
Somos abogados en Bertamiráns con conocimiento directo de la normativa gallega en materia turística y urbanística. Ponte en contacto con nuestro despacho de abogados y analizamos tu situación desde el primer momento.
