Hablar de responsabilidad patrimonial de la Administración puede sonar muy técnico, pero en realidad se trata de algo bastante cotidiano. Es lo que ocurre cuando una decisión o una actuación de la Administración provoca un perjuicio a un particular o a una empresa, especialmente en temas relacionados con el urbanismo o la propiedad inmobiliaria.
(Recuerdo un caso en Santiago donde una promotora llevaba meses esperando una licencia que nunca llegaba. Cuando por fin se resolvió, el suelo había perdido valor y los bancos ya no querían financiar el proyecto. El daño fue real, y la responsabilidad también.)
En Galicia, donde los planes urbanísticos cambian con frecuencia y las licencias pueden tardar más de lo esperado, este tema afecta tanto a empresas constructoras como a ciudadanos que simplemente quieren construir su casa o vender su terreno.
Riesgos de “comprar” viviendas destinadas a alquiler asequible
Últimamente muchas personas están interesadas en viviendas de protección o destinadas a alquiler asequible, sobre todo en ciudades como A Coruña o Vigo. Los precios son atractivos y los plazos parecen buenos, pero no todo lo que se anuncia como “venta” lo es realmente.
En muchos casos, lo que el comprador firma no es una compraventa tradicional, sino una cesión de uso o una adjudicación condicionada a ciertos requisitos. Eso significa que no se adquiere la plena propiedad, sino un derecho limitado, y si se incumplen las condiciones impuestas por la Administración, se puede perder la vivienda.
💡 Riesgo real: hay personas que pagan cantidades importantes pensando que compran, cuando en realidad están asumiendo un compromiso administrativo. Si después la Administración cambia las reglas o no entrega en plazo, el particular puede reclamar por responsabilidad patrimonial, porque ha sufrido un perjuicio económico directo.
(En Ferro & Novio Abogados ya hemos visto casos de familias en Galicia que se encontraron con viviendas “a medias” o con retrasos injustificados. Y siempre hay margen para reclamar, aunque el proceso sea lento.)
Si te encuentras en una situación similar, nuestro equipo especializado en Derecho Urbanístico e Inmobiliario puede ayudarte a determinar si existe una infracción administrativa y reclamar una compensación justa.
Relación entre clasificación urbanística y valoración catastral
Uno de los debates más frecuentes en urbanismo es la diferencia entre clasificación urbanística (cómo se define el suelo en el planeamiento) y la valoración catastral (cuánto vale a efectos de impuestos).
Hasta hace poco, muchas administraciones aplicaban valoraciones altas simplemente por la clasificación del terreno, incluso cuando ese suelo no tenía servicios, ni accesos, ni podía edificarse todavía. Pero el Tribunal Supremo ha aclarado que la clasificación urbanística no determina automáticamente el valor catastral.
En palabras más simples: no todo suelo urbanizable tiene el mismo valor, y la Administración no puede cobrar impuestos como si el terreno estuviera listo para construir cuando aún no lo está.
(En A Coruña conocimos a un pequeño propietario que pagaba un IBI altísimo por un terreno en el que ni siquiera había acera. Después de años, consiguió que se revisara la valoración y recuperó parte de lo pagado.)
💬 Esto abre la puerta a reclamaciones patrimoniales cuando la Administración aplica valoraciones o impuestos incorrectos. Porque al final, si la Administración se equivoca y te causa un daño económico, está obligada a indemnizarte.
En Ferro & Novio Abogados, contamos con amplia experiencia en reclamaciones frente a valoraciones catastrales erróneas y expropiaciones injustas, ayudando a vecinos y promotores de Galicia a defender sus derechos frente a los ayuntamientos y la Xunta.
La responsabilidad de pagos tras la venta de un inmueble
Otro tema habitual, sobre todo en comunidades urbanas o promociones nuevas, es quién paga las derramas o cuotas comunitarias cuando un piso se vende.
Muchas personas piensan que al vender el inmueble ya se desentienden de todo, pero la realidad es diferente. La Ley de Propiedad Horizontal establece que el vendedor responde de los gastos pendientes del año en curso y de los tres anteriores.
Es decir, si había derrama aprobada antes de la venta, aunque la factura llegue después, el vendedor sigue siendo responsable.
(En Santiago nos encontramos con un cliente que compró un piso y a los dos meses la comunidad le reclamó 2.000 euros por una reparación del tejado aprobada antes de la venta. Al final, tuvo que reclamar judicialmente al antiguo propietario.)
💡 En este tipo de casos, si la Administración local o una entidad pública tiene parte de la propiedad del edificio, también puede surgir responsabilidad patrimonial si no ha gestionado correctamente las cuotas o los acuerdos vecinales.
En Ferro & Novio Abogados, dentro de nuestro servicio de abogados de derecho civil, ayudamos tanto a propietarios como a comunidades de vecinos a resolver conflictos de responsabilidad, derramas y reclamaciones por defectos urbanísticos.
Contratar un abogado para derecho urbanístico
La responsabilidad patrimonial de la Administración en materia urbanística es una herramienta clave para proteger tus derechos. Si una decisión pública, un retraso en una licencia o una valoración errónea te ha causado un perjuicio, no estás indefenso.
En Ferro & Novio Abogados contamos con un equipo especializado en Derecho Urbanístico e Inmobiliario en Galicia, abogados de urbanismo con amplia experiencia en reclamaciones frente a ayuntamientos y organismos públicos.
Si crees que la Administración te ha perjudicado o tienes dudas sobre la legalidad de una actuación urbanística, consúltanos sin compromiso. Analizaremos tu caso con detalle y te ayudaremos a reclamar lo que te corresponde.
Porque defender tus derechos frente a la Administración también forma parte de construir una ciudad más justa y equilibrada.
